Immobilier : Mettre en place une tontine pour protéger le conjoint survivant
La tontine, aussi appelée "clause d'accroissement", n'est pas très connue, mais elle présente de nombreux avantages.
La clause de tontine (pacte tontinier) insérée dans l’acte d’achat d’un bien immobilier peut être rentable si vous achetez à deux. Elle évite les dangers de l’indivision et garantit au survivant la propriété de la totalité du bien. En effet, à terme, le pacte est dissous et le capital du compte ou le bien immobilier est transmis au bénéficiaire toujours en vie.
Les tontines peuvent aussi bien concerner un immeuble qu’un capital en commun. Leur finalité est que l’argent versé, les produits, les intérêts ou les immeubles achetés, appartiennent au dernier survivant.
En clair, une tontine est un contrat conclu lors de l'acquisition d'un bien entre au moins deux personnes. Il prévoit spécifiquement que seul le survivant sera considéré comme propriétaire de la totalité du bien depuis sa date d'acquisition.
Tous les contractants jouissent du bien leur vie durant, dans le cadre d’une co-jouissance et non d'une indivision. En cas de décès de l'un des acquéreurs, puisque le bien est censé n'avoir jamais été dans le patrimoine du défunt, il ne fait pas partie de la succession et échappe aux règles de la réserve héréditaire et des libéralités. Prudence tout de même, car en cas de désaccord, la tontine peut poser des difficultés de gestion et de sortie.
Le principal avantage de la tontine est que la part transmise au survivant échappe aux droits de succession, dont le taux atteint 60 % pour les personnes non parentes. La fiscalité qui s'applique est celle des droits de mutation à titre onéreux (DMTO).
Cela équivaut aux frais d'acquisition d'un bien immobilier (5 à 10 %). "Lors de l'achat, il est prudent de souscrire une assurance décès couvrant les deux acquéreurs à 100 % afin que le survivant ne soit pas obligé de vendre le bien s'il ne dispose pas des ressources pour assumer le crédit,
En tant que contrat "aléatoire", l'achat en tontine doit respecter les conditions de l'aléa. Les acquéreurs doivent tous financer une partie du bien, et avoir une espérance de vie similaire. Ce serait le cas si un des conjoints était beaucoup plus agé que l'autre. À défaut, l'achat en tontine peut être requalifié en donation.